民事訴訟: 逆權侵佔

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逆權侵佔

逆權侵佔是普通法的法律概念, 指房地產的非業主不經原業主同意, 持續佔用對方土地超過一定的法定時限後, 原業主的興訟時限即終止, 該佔用者可以成為該土地的合法新業主, 不必付出任何代價。

 

收回土地及追討租金的訴訟:

  • 自有關訴訟權在官方方面產生的日期起計滿 60 年後, 官方不得提出收回土地的訴訟; 如該訴訟權最初在某人方面產生, 而他是透過該某人而申索的, 則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿 60 年後提出收回土地的訴訟

 

自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿 12 年後, 他不得提出收回土地的訴訟;

  • 如該訴訟權最初在某人方面產生, 而他是透過該某人而申索的, 則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿 12 年後提出收回土地的訴訟:  第 347 章 -《時效條例》4

  • 但如訴訟權最初在官方方面產生, 而提出訴訟的人是透過官方而申索的, 則該訴訟可在官方本

  • 可提出訴訟的期間屆滿前的任何時間提出, 或可在該訴訟權在並非官方的其他人方面產生的日期起計 12 年內提出, 以首先屆滿的期間為準。

(由 1991 年第 31 號第 5 條修訂,改例前為 20 年)

敵意佔有:

逆權侵佔要符合「敵意佔有」的要素。佔有者不單止要持續並實質佔有有關土地, 而且要顯示敵意佔有的意圖, 例如加裝門鎖、圍欄、門牌、人為耕作等。如果土地使用者相信原業主容許其合法進入該地 (例如租用), 佔有意圖便不成立。如果不完全符合「敵意佔有」之條件, 例如土地使用者聲稱打算交租但長期無法找到業主交租的情況, 便不能以逆權侵佔理由成為該土地的合法業主。

善意與惡意:

一些普通法地區不容許惡意佔有人以逆權侵佔為由成為新業主。所謂「惡意佔有」, 是指佔有人應該知道有關土地已被他人敵意佔有 (如土地被加上門鎖、圍欄、門牌、或掛上「閒人免進」等), 但仍然妄顧事實, 或者毀壞、移除這些標記, 長期佔有該地。

在這些司法區, 並非惡意的敵意佔有人若合符逆權侵佔的要素 (例如買錯屋住錯屋的情況), 則敵意佔有人仍然可以以此法律成為合法新業主。

 

一些司法區要求敵意佔有人證明其善意, 否則逆權侵佔無效。所謂善意包括:

  • 交土地稅, 與作為房地產擁有人要繳納的稅; 或

  • 有其他行為顯示, 佔有人確實相信有權佔用該地方

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