若不幸自己的單位遇上漏水問題, 應如何處理?

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第一步: 先聘請專家確定滲水原因

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遇到樓上滲水的情況，我們要先找出漏水源頭。天花滲水並非一定由樓上單位所致。屋宇署資料顯示, 滲水大多是由欠妥的水管、衞生設備或排水渠管滲漏造成, 業主可直接聘請建築技術人員或持牌水喉匠, 確定滲水原因, 並加以修理。

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如果只靠肉眼觀察及拍照記錄去尋找滲水源頭並唔足夠，專業公司會使用包括快速紅外線勘察、螢光試劑測試、微波掃描檢測、度電滲漏檢測、濕度分佈勘察等方法去尋找滲水源頭。

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第二步: 聯絡聯合辦事處 (滲水辦) 介入調查

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如發現滲漏非由本身單位所致, 而是由樓上或旁邊的單位造成, 業主應盡快向相關單位負責人，要求進行詳細檢驗和維修工程, 解決滲水問題。若聯絡單位負責人後無法解決問題, 可致電「1823」求助。

 

聯辦處 (滲水辦) 會在接獲舉報後 6 個工作天內聯絡舉報人。到時候職員會先作現場視察, 然後進入被投訴單位進行測試以確定滲水源頭。若單位只有輕微的滲水問題，經調查後找不到滲水原因, 聯辦處便會終止介入。

 

調查及測試工作通常可於 90 個工作天內完成, 並將結果通知舉報人。如未能於 90 個工作天內完成調查, 聯辦處 (滲水辦) 會書面告知舉報人有關調查進展。

 

若證實是樓上單位滲水, 聯辦處可發出「妨擾事故通知」予相關人士, 規定在指明期限內減除妨擾, 否則有關人士會被檢控。聯辦處 (滲水辦) 亦可向法庭申請「妨擾事故命令」, 命令有關人士減除妨擾。如有關人士沒有遵從法庭命令, 會被檢控。

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業主可以將專家證人報告給予滲水源頭單位之業主或有關負責之公司；如滲水源頭涉及由公家地方導致，亦可將專家證人報告給予管理公司及大厦法團，要求賠償及維修。

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第三步: 提出民事索償

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業主亦可直接聘請律師入稟法院, 提供有法律效力的報告, 出律師信要求對方根據大廈公契內容, 停止滲水, 甚至向小額錢債審裁處提出民事索償。

 

在普通法下, 原告人有舉證責任, 證明被告人的單位是漏水源頭。要證明漏水源頭, 需要專家證據, 例如測量師的漏水測試報告, 專家報告內容對整個法庭案件有著重要影響。

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受影響單位業主若能成功向漏水源頭戶主索償, 賠償項目一般包括受影響單位的天花或牆身損毁維修費、因該情況令單位內其它物件毁壞賠償、租金收入損失 (出租物業)、暫時搬遷的住宿開支 (自住物業)、因索償而招致的一切費用。

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透過法律程序追討賠償責任，關於滲水問題一般可經小額錢債審裁處或區域法院處理，以下為兩者之分別：

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小額錢債審裁處

- 由小額錢債審裁處處理的滲水賠償款額必須於 75, 000 萬元或以下

- 訴訟各方不可以由律師代表出庭

- 只需向審裁處繳付法例訂明的費用，一般滲水案件費用不多於 200 元

- 訴訟時間過程一般半年至一年內完成

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區域法院

- 由區域法院處理的滲水賠償款額必須多於 75, 000 萬元但不超過 3,000,000 元

- 可聘請律師處理，可以由律師代表出庭

- 訴訟費包括律師費用較經由小額錢債審裁處去處理處高很多

- 訴訟時間過程可以長達四至五年

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留意無論是經由小額錢債審裁處或區域法院處理滲水案件，一般法官會要求訴訟各方撰寫專家證人報告，法官亦可能要求專家證人出庭作證及向法官或訴訟各方解釋疑問。如果有需要查詢更多有關公證行處理滲水個案檢測及索償既問題，可隨時 聯絡hkclaim 

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若該業主漠視法庭判決，逃避支付維修費用

若業主漠視法庭判決, 逃避支付維修費, 可直接聘請律師入稟法院將物業釘契, 防止欠債人將物業出售或轉名, 並要求欠債人盡快還款。若欠債人仍置之不理, 可向法庭申請充公物業拍賣以償債, 或申請欠債人破產。

若因欠債而被契, 不單物業難以轉讓或轉名, 一旦進入法律程序, 甚至成功將物業充公用以還債, 便會留有一個可供公眾查閱的紀錄, 並會在信貸報告上留有紀錄, 結果當然會影響信貸評級。而這個影響會長達七年, 因為可供公眾查閱的法庭紀錄會在七年內仍然存在。