民事訴訟: 詳細資料二

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釘契

「釘契樓」指的是, 物業 / 業主因觸犯法律, 或有未處理好的法律訴訟, 以致問題被記錄在土地註冊處, 每當進行物業查冊時, 都會顯示。

債主、地政署、屋宇署等人均可依從程序, 向土地註冊處就有關物業登記問題, 日後業主申請破產、出售或轉讓該物業時, 會按照權益及登記先後, 依序獲償。

釘契亦能保障新買家。每當進行物業買賣, 買方的律師必會代為進行物業查冊, 確保物業「身家清白」, 如律師發現物業有未解除的法律問題 (未「解釘」),會向新買家解釋或須承擔之法律責任。

釘契 6 大常見原因:

業主欠債

  • 如業主欠債, 因而被放貸機構入稟追討, 向法庭申請充公物業, 該裁判命令會登記在樓契上, 防止業主出售或轉讓物業。這個情況, 如業主照樣賣樓, 則通常會在合約列明於簽《正式買賣合約》清還債款。如簽約當日業主尚未「解釘」, 新買家有權提出取消交易, 並就業主違約追討損失。

 

欠管理費

  • 如業主拖欠管理費, 不論欠款額多寡, 只要業主立案法團或管理公司有理由相信業主沒有清繳款項的打算, 便可透過法律訴訟, 申請拍賣單位, 追收欠款, 從而為物業「釘契」。

 

拖欠政府費用

  • 如業主欠繳差餉、地租等政府費用, 政府有權將警告信登記在土地註冊處, 甚至收回有關物業。

  • 一般來說, 業主一旦放售物業, 所得之金額會先用以彌償所欠政府費用。

 

違犯建築物條例

  • 當屋宇署發現物業違反建築物條例, 如有僭建、危險建築物、有未入則的結構性改動等等, 屋宇署會發出改建令、清拆令或封閉令。

  • 這類檢控會註冊於土地註冊處, 直至業主按時解決問題 (如清拆僭建物), 而僭建亦是最常見的釘契原因。

 

違反大廈公契

  • 如業主經常或長期違反大廈公契, 如偷偷養飼動物、將物業用作商業用途、擅自分租等, 業主立案法團有權誰行法律訴訟, 一日未經裁定, 都會於查冊上顯示。

 

業權糾紛

  • 遺產及婚姻等問題容易引伸業權紛爭, 連累物業因訴訟而被釘契, 這種官司未必能短時間內得以解決, 令新買家難以決定何時簽約, 完成買賣交易。

釘契對買樓和按揭的影響:

定價比市價低

  • 釘契樓的唯一好處, 就是考慮到對新買家的影響, 有關物業售價一般比市價低。至於低幾多成, 通常視乎釘契的原因, 愈難處理的釘契問題, 愈有機會推低樓價。

按揭成數下調

  • 對於較嚴重的釘契問題, 如業權糾纏不清, 銀行未必會批出按揭。即使問題已得解決, 如已清拆僭建物, 部分銀行亦有機會因應風險, 調低按揭成數。

新買家或須負法律責任

  • 假使物業未解釘, 所有問題或一併過戶給新買家, 買家或受財仔、業主立案法團等人纏擾, 並要為釘契問題負上法律責任。

  • 因此, 一般簽約前, 買方代表律師會幫忙確保物業已解釘, 或會於合約寫明, 新業主有權向舊業主追討一切由釘契問題引致的損失。

交易告吹

  • 最後, 如果原業主一直都不能為物業解釘, 交易就有可能告吹。即使新買家有權入稟向業主追討因違反臨時買賣合約的損失 (如臨時訂立、代理佣金、律師費等), 亦白白浪費不少時間心機, 裁決又可能茫茫無期, 費時失事。

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